蚌埠市住宅专项维修资金管理办法

蚌埠市住宅专项维修资金管理办法

第一章  总 则

第一条  为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常维修和更新、改造，维护住宅专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市城市规划区范围内住宅专项维修资金的交存、管理、使用和监督。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条  住宅专项维修资金的管理，实行财政专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条  市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）负责全市住宅专项维修资金的管理工作，其所属的市住宅共用部位维修基金管理中心（以下简称市维修基金管理中心）具体实施住宅专项维修资金的管理工作。

市财政、审计部门负责住宅专项维修资金的监督工作。

第二章   交 存

第五条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第六条  首次住宅专项维修资金的交存标准:

（一）商品住宅（含经济适用房、集资房、拆迁安置房，下同）、非住宅带电梯的由业主按照拥有物业的建筑面积每平方米80元标准交存；不带电梯的按照建筑面积每平方米40元标准交存。

（二）住宅小区内具有单一产权且与其他物业不具有共用部位的住宅、非住宅由业主按照拥有物业的建筑面积每平方米30元标准交存，专项用于住宅小区内共用设施设备的维修和更新、改造。

（三）出售公有住房的，业主按照购房款2%的比例交存；售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

（四）房屋所有权转让时，原房屋未交存住宅专项维修资金的，由转让方或受让方按照本条相应标准交存。

住宅专项维修资金的交存标准应根据实际情况适时调整。

第七条  业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第八条   商品住宅的业主、非住宅的业主应在办理房屋产权登记手续前，将首次住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　预售商品房的，开发建设单位应在办理房屋产权初始登记前，将自用、出租及尚未售出房屋的首次住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主和售房单位应在办理房屋产权登记手续前，将首次住宅专项维修资金同时存入住宅专项维修资金专户。

房屋所有权转让时，原房屋未交存住宅专项维修资金的，由转让方或受让方在办理房屋产权转让手续前，将首次住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第九条   商品住宅的业主、非住宅的业主、预售商品房的开发建设单位、已售公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首次住宅专项维修资金的，不予办理房屋产权登记手续。房屋所有权转让时，原房屋未交存住宅专项维修资金的，不予办理房屋产权转让手续。

第十条  市维修基金管理中心在收取住宅专项维修资金时，应向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十一条  业主分户账面住宅专项维修资金余额低于首次交存额的30％时，应及时续筹。续筹有困难的业主，经所在单位证明，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。续筹的住宅专项维修资金存入个人业主住宅专项维修资金分户账。

住宅专项维修资金续筹的具体标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。在业主大会表决通过的次日内，业主委员会应当将住宅专项维修资金续筹的具体实施方案报市维修基金管理中心备案。

第十二条  利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业服务企业或相关单位代办费用后，所得收益30％用于补贴物业公共服务费，70％纳入住宅专项维修资金，在物业管理区域内统筹使用，但业主大会另作决定的除外。

前款规定的代办费用，由业主委员会和物业服务企业或相关单位在服务合同中约定。

第三章   管 理

第十三条  应通过公开招标方式选择信誉度好、服务优良的商业银行，设立住宅专项维修资金管理财政专户。住宅专项维修资金自存入专户之日起记账到户，结息到户。

第十四条  业主大会成立后，业主委员会可到市维修基金管理中心查询所在物业管理区域内住宅专项维修资金的交存情况，业主未交存住宅专项维修资金的或者应当续筹而没有续筹的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。

第十五条  在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，市维修基金管理中心，应将业主交存的住宅专项维修资金按照国家规定购买一级市场国债。住宅专项维修资金购买国债的增值部分，扣除财政部门核定的管理费用外，应当纳入住宅专项维修资金，在物业管理区域内统筹使用或者用于法律、法规规定的其他范围。

禁止任何单位和个人出借、挪用住宅专项维修资金及增值部分；禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第十六条  市维修基金管理中心的管理费用由市财政部门核定，从住宅专项维修资金增值部分中支出。

第十七条  房屋所有权转让的，业主应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

单位购买住房时，已足额交存住宅专项维修资金，再按房改政策出售的，售房单位不再按出售公有住房的规定交存住宅专项维修资金，售房单位原交存的住宅专项维修资金随房屋产权同时过户给购房人。

因房屋所有权转让办理住宅专项维修资金分户账更名手续的，需提供下列资料：

1、房屋所有权证；

2、身份证明；

3、经交易审核后的房屋交易申请表和房屋转让合同或公有住房审批表。

第十八条  房屋因拆迁或者其他原因灭失的，业主交存的住宅专项维修资金账面余额返还业主。

业主申请返还住宅专项维修资金需提供下列资料：

1、房屋所有权人身份证明；

2、拆迁合同或其他灭失证明；

3、住宅专项维修资金专用收据；

4、其他相关材料。

第四章   使 用

第十九条  住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十条  住宅专项维修资金的使用，应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十一条  住宅专项维修资金的使用范围包括：

（一）住宅共用部位维修工程

1．主体承重结构部位的拆换、加固工程；

2、屋面防水或者保温层施工工程；
    3．户外墙面、走廊通道以及房屋共用部位必要的装饰、造型的修缮工程；
    4．外檐面层因脱落进行的修缮工程；
    5．住宅共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损进行的修缮工程；

6．经业主大会或者住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用的其他维修和更新、改造工程。

（二）住宅共用设施设备维修和更新、改造工程

1．物业管理区域内路面因破损进行的维修工程；

2．上下水管道、落水管等老化、损坏，需要维修更换工程（主上水管改为“一户一表”的维修工程不在住宅专项维修资金使用范围内）；

3．智能化系统、消防控制系统等需要维修和更新、改造工程；
    4．电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件工程；
    5．二次供水及消防设施设备因损坏需进行的维修和更新、改造工程；

6．排水设备因损坏需更换排水管，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井的工程；
    7．物业管理区域内的围墙、大门等因损坏需要维修、更新工程；
    8．经业主大会或者住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用的其他维修和更新、改造工程。
    第二十二条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十三条  住宅共用部位、共用设施设备发生自然损坏，维修和更新、改造费用按以下原则分摊：
     （一）物业管理区域内全体业主共有的设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按照其拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由整幢楼或者单元业主按照其拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）单幢房屋涉及室内共有墙体结构的维修费用（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照其所有物业建筑面积的比例共同分摊。

（四）单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修费用（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

（五）单幢房屋涉及外墙面的维修费用，由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊；其中涉及房屋山墙外墙面的维修费用，由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

（六）单幢房屋不上人屋面的维修费用，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

（七）单幢房屋可上人屋面（包括屋面护栏）维修费用，如为各层所共用，由维修涉及范围覆盖下各层所共用业主，按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主使用，由使用层业主承担百分之五十，其余由维修涉及范围覆盖下其他各层业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

（八）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修费用：

　　1．各层共用楼梯，由各层业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

2．为某些层所专用的楼梯，由其专用的业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

（九）住宅共用部位必要的装饰费用，由受益的业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

业主大会或者住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主另有决定或者约定维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。

第二十四条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造涉及已售公有住房的，已售公有住房应按照其拥有物业建筑面积的比例分摊维修和更新、改造费用，并从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金中列支。

第二十五条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及到尚未交存住宅专项维修资金的房屋，由房屋所有人按照拥有物业建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。
    第二十六条  申请使用业主交存的住宅专项维修资金应遵循下列程序：
    （一）提出使用方案；

住宅专项维修资金使用方案包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围等，分别由下列申请使用单位提出：

1、实施物业管理并已经成立业主大会的，由业主委员会提出。

2、实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业服务企业提出。

3、未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会或相关房屋管理单位提出。

4、特殊情况下可由相关业主提出。

（二）公示；

申请使用单位或相关业主将住宅专项维修资金使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主进行公示，公示时间为5日。

（三）表决通过；

住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过住宅专项维修资金使用方案。

（四）申请列支；

申请使用单位或相关业主向市维修基金管理中心申请列支，并提供下列资料：

1、住宅专项维修资金使用申请表；

2、住宅专项维修资金列支范围内的业主清册；

3、住宅专项维修资金使用方案；

4、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过的意见书；

5、公示材料；

6、其他相关材料。

（五）审核；

市维修基金管理中心对申请使用单位或相关业主提交的资料进行审核，并在审核完成后进行回复，说明审核情况。

（六）组织实施；

申请使用单位或相关业主应在接到所申请项目符合住宅专项维修资金使用规定的回复后2日内组织实施。如遇特殊情况需延期实施的，应向住宅专项维修资金列支范围内的业主书面说明情况。

（七）申请划拨资金；

工程竣工后，申请使用单位或相关业主应依法组织工程竣工验收，在验收合格后，持下列资料向市维修基金管理中心申请划拨资金：

1、住宅专项维修资金项目竣工验收结算报告；

2、工程决算书；

3、维修和更新、改造工程费用发票；

4、其他相关材料。

（八）划拨资金。

市维修基金管理中心对申请使用单位或相关业主提交的工程竣工验收资料进行审核，在审核完成后划拨资金。

第二十七条   申请使用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金应遵循下列程序：

(一）提出使用方案；

售房单位提出住宅专项维修资金使用方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围等。

（二）申请列支；

售房单位向市维修基金管理中心申请列支，并提供下列资料：

1、住宅专项维修资金使用申请表；

2、住宅专项维修资金列支范围内业主清册；

3、住宅专项维修资金使用方案；

4、其他相关材料。

（三）审核；

市维修基金管理中心对申请使用单位提交的资料进行审核，审核完成后向申请使用单位进行回复，说明审核情况。

（四）组织实施；

售房单位应在接到所申请项目符合住宅专项维修资金使用规定的回复后2日内组织实施。如遇特殊情况需延期实施的，应向住宅专项维修资金列支范围内的业主书面说明情况。

（五）申请划拨资金；

工程竣工后，售房单位应当依法组织工程竣工验收，在验收合格后，持下列资料向市维修基金管理中心申请划拨资金：

1、住宅专项维修资金项目竣工验收结算报告；

2、工程决算书；

3、维修和更新、改造工程费用发票；

4、其他相关材料。

（六）划拨资金。

市维修基金管理中心对售房单位提交的工程竣工验收资料进行审核，审核完成后向售房单位划拨资金。

第二十八条  公有住房售房单位已经破产或改制的，申请使用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金按照下列规定执行：

（一）售房单位已经破产的，由其破产留守处或上级主管部门按照本办法第二十七条的规定程序使用；破产留守处或上级主管部门也已撤销的，按照本办法第二十六条的规定程序使用。

（二）售房单位已经改制的，由改制文件中确定的维修管理责任单位按照本办法第二十七条的规定程序使用；改制文件中未明确维修管理责任单位的，按照本办法第二十六条的规定程序使用。

第二十九条   公有住房售房单位在我市住宅专项维修资金专户设立前，按照原有关房改文件的规定，从已售公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金应专户存储，专款专用。

公有住房售房单位未提取住宅专项维修资金进行专户存储或将住宅专项维修资金挪作它用的，售房单位应当补建。

公有住房售房单位在破产或改制前应将自管的住宅专项维修资金存入市住宅专项维修资金专户。

第三十条   已售公有住房上市后，从已售公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，仍使用于该住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

第三十一条  发生危及住宅安全以及影响住宅正常使用等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应由住宅专项维修资金申请使用单位或相关业主提出书面紧急报告，经市维修基金管理中心核实后，先行组织维修，维修工程竣工验收合格后，再按照本办法的规定补办住宅专项维修资金申请使用手续。

第三十二条  住宅专项维修资金的申请使用单位或相关业主应对申请使用材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第三十三条  业主对住宅共用部位、共用设施设备享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第三十四条  业主、申请使用单位之间因住宅共用部位、共用设施设备的维修以及住宅专项维修资金的使用等发生纠纷的，可以通过协商解决，不愿协商或协商不成的可依法向人民法院起诉。

第三十五条　下列资金应纳入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；  

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第五章 监 督

第三十六条  市住建委应建立住宅专项维修资金记录和查询系统，记载住宅专项维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。

第三十七条  业主委员会、公有住房售房单位应每半年到市维修基金管理中心查询所在物业管理区域内住宅专项维修资金的交存、使用和管理等情况，并向业主公示，接受业主的监督。

业主、公有住房售房单位对住宅专项维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向市维修基金管理中心申请复核；对复核结果有异议的，可以向市住建委申请重新复核。市住建委以及市维修基金管理中心应自收到申请之日起5日内给予书面答复。

第三十八条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十九条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应执行财政主管部门的规定。

财政主管部门应加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十条  住宅专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应按照省、市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十一条  对违反本办法规定的单位和个人，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规的有关规定予以处理。

第六章  附 则

第四十二条  本办法所称住宅共用部位，是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称住宅共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第四十三条  住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅的住宅专项维修资金交存、使用和管理，参照本办法执行。

第四十四条  市辖三县住宅专项维修资金的交存、使用和管理，参照本办法执行。

第四十五条  本办法由市住建委负责解释。

第四十六条  本办法自发布之日起施行。本市过去有关规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。