关于全面推进老旧小区改造工作的实施方案

一、背景和依据

为深入贯彻落实国务院和省、市关于全面推进城镇老旧小区改造工作的决策部署，大力改造提升我县城镇老旧小区，改善居民居住条件，根据安徽省人民政府办公厅《关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》皖政办〔2020〕21号精神，制订了五河县《关于全面推进老旧小区改造工作的实施方案》。

二、制定意义和总体考虑

以小区设施改造，环境优化、服务提升为重点，完善社区治理体系，注重维护城市传统特色风貌和历史文化街区，整体谋划、部门联动，“一项目一方案”推进，全面改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，增强基层治理能力，将城镇老旧小区改造打造成为民生工程、民心工程。
    三、研判和起草过程

根据中央、省、市决策部署，五河县住建局结合本县实际，草拟了《关于全面推进老旧小区改造工作的实施方案（送审稿）》，并征求县委宣传部、审计局等12家单位意见，经县司法局合法性审查后，经县政府办副主任主持召开专题协调会达成一致意见后，并提请县政府常务会议审议通过。

四、具体目标

到“十四五”末，对县城老旧小区做到应改尽改，形成老旧小区改造制度框架、政策措施和工作机制。

五、主要任务

（一）改造范围和改造内容

一是对2000年底前建成的老旧小区及未列入棚改计划的连片居民区进行重点改造，支持提质改造，鼓励提前改造。重点改造建成于2000年底前，基础设施和公共服务设施严重老旧缺失，大部分房屋结构安全，不宜整体拆除，居民改造意愿强烈的县城住宅小区。

二是按基础类、完善类、提升类，合理确定改造内容。其中：基础类改造，主要改造市政配套基础设施及小区内建筑物公共部位修缮，满足居民安全需要和基本生活需求。完善类改造，主要改造提升人居环境及配套设施改造建设，满足居民生活便利需要和改善型生活需要。提升类改造，主要改善优化公共服务设施配套建设及智慧化改造，提升居民生活品质。  

三是深入挖掘小区、片区内空间资源，整合周边零星碎片化土地，利用包括原单位的空置房屋在内的各种社会资源，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施，周界防护等智能感知设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施。

（二）编制改造专项规划和年度计划

由城关镇要组织开展全面调查摸底，结合摸底情况和财政承受能力，对照城市规划，梳理老旧小区周边空间资源，编制2021-2025年城镇老旧小区改造规划，统筹安排城镇老旧小区的改造时序、类型。

（三）共同制定改造方案

由城关镇牵头，充分了解居民需求，在改造内容、方式等方面协商达成共识，优先考虑居民改造意愿强、参与积极性高的小区，制定初步改造方案。社区党组织、居委会组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，引导居民参与改造、对改造完成后小区协商决定管理模式。引导居民出资或通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道筹措资金改造。结合改造促进住户户内门窗等改造、装饰装修、家电更新等消费。

（四）改造实施主体

由城关镇作为实施主体，统筹考虑实施小区改造及改造后设施运营后期管理等因素，并会同五河县住房和城乡建设局向上级财政争取资金作为老旧小区改造资本金，依托改造区域内相关公共服务资源，搭建投融资平台，推进完善类、提升类改造。

（五）强化专营设施协同改造

老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，支持专营单位出资改造，并与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。专营单位的改造计划，应与县老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。

（六）坚持改造与管理同步提升

建立健全乡镇、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，推动建立老旧小区后续长效维护及日常管理工作机制巩固提升改造成果。老旧小区改造后，有条件的老旧小区应在乡镇、社区组织协调指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，对照物业服务标准，明确服务内容和收费；暂不具备条件的小区，由社区居委会牵头征求业主意见，可通过托管、社会组织代管居民自管等方式进行管理。鼓励以乡镇为单位，成立国有物业企业进行托底有偿服务。
    六、创新举措

一是加强规划统筹。国土空间总体规划中要落实近期行动计划，衔接国民经济和社会发展五年规划，对规划近期作出统筹安排，编制包括老旧小区改造在内的城市更新、整治修复等重大项目清单。

二是推动连片改造。老旧小区改造区域划分要对接城市规划和控制性详规，梳理老旧小区及周边资源，通过拆除违建、打通围墙、畅通微循环、设施共建共享等方式，将片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合；也可以跨片区进行组合，将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合；还可以把一个或多个老旧小区与相邻的旧城改造、棚户区改造等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目。

三是开展危险房屋整治。鉴定为B级或C级的危房，应对处于危险状态的结构构件或承载力不能满足正常使用要求的部分承重结构，及时修缮或加固；鉴定为D级的危房，需要通过棚户区改造方式消除安全隐患的，按照城市棚户区改造政策，优先纳入棚户区改造计划。

四是加强项目建设管理。按照“谁建设、谁负责”“谁服务、谁负责”的原则，落实建设单位和勘察、设计、施工、监理等项目改造建设各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和有关专业技术人员的终身责任。

七、保障措施与下一步工作

一是强化组织保障。成立五河县城镇老旧小区改造工作领导小组，明确相关部门职责分工，加强对老旧小区改造的政策支持，负责城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导，协调县有关部门出台支持老旧小区改造政策措施并负责监督实施，加强组织协调、督导宣传等。

二是强化机制建设。建立统筹协调机制；建立改造项目推进机制；完善小区长效管理机制，结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。

三是做好宣传引导。广泛宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和改造政策，加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，要准确解读老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。